부동산 양도소득세 계산기

양도소득세 계산 순서

1. 양도차익 = 판 금액 − 산 금액 − 필요경비
2. 1세대 1주택 비과세에 해당하면 비과세분을 뺍니다.
3. 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 뺍니다.
4. 기본공제 250만 원을 뺍니다. 한 사람이 1년에 한 번 받습니다.
5. 남은 과세표준에 세율을 곱하고, 지방소득세 10%를 더합니다.

1세대 1주택 비과세

• 1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 팔면 양도소득세가 없습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 이상 거주도 해야 합니다.
• 판 금액이 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (판 금액 − 12억 원) ÷ 판 금액. 15억 원에 팔았다면 양도차익의 20%만 과세 대상입니다.
• 이사하려고 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 된 경우, 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택으로 봅니다. 기존 집을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 샀어야 합니다.

장기보유특별공제

• 일반 공제는 3년부터 해마다 2%씩 늘어 15년에 30%가 한도입니다.
• 1세대 1주택은 2년 이상 거주했을 때 보유 기간과 거주 기간에 각각 해마다 4%씩, 합쳐서 최대 80%까지 공제합니다. 거주가 2년 미만이면 일반 공제율을 적용합니다.
• 분양권, 미등기 자산, 다주택 중과 대상 주택은 공제가 없습니다.

세율

• 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트를 더합니다.
• 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다. 2022년 5월부터 미뤄 왔던 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다.
• 수도권·광역시·세종 밖의 기준시가 3억 원 이하 주택, 상속받은 지 5년 안 된 주택, 요건을 갖춘 장기임대주택 등은 중과에서 빠집니다. 요건이 세밀하니 해당하면 세무사와 확인하세요.

알아둘 점

• 판 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 세무서나 홈택스에 예정신고를 하고 내야 합니다. 6월 15일에 잔금을 받았다면 8월 31일까지입니다.
• 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙습니다.
• 세금이 1,000만 원을 넘으면 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
• 같은 해에 부동산을 두 번 이상 팔면 양도차익을 합산해 누진세율을 적용하고, 기본공제는 한 번만 받습니다.
• 부부 공동명의는 각자 지분만큼 따로 계산하므로 누진세율이 낮아지고 기본공제를 두 번 받습니다. 1세대 1주택 비과세 12억 원 기준은 집 전체 금액으로 봅니다.
• 상속·증여로 받은 부동산, 재개발·재건축 입주권, 감면 대상 농지는 계산 방식이 달라 이 계산기에 넣지 않았습니다.

자주 묻는 질문